O aquecimento no mercado imobiliário tem deixado os paulistanos que procuram apartamentos de dois quartos com dificuldades em encontrar um imóvel para alugar. Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci), a procura por este tipo de imóvel é grande: em dezembro de 2006, 74% dos 994 apartamentos alugados em São Paulo eram de dois quartos.
A procura por apartamentos de dois quartos é tanta que já foram formadas filas de espera de até quatro meses, caso da advogada Sandra Virno. “A gente está procurando algo em torno do que a gente já está pagando, mas mesmo assim não estou conseguindo”, diz ela. Somente uma imobiliária da capital paulista deixou de atender 300 clientes pela falta de apartamentos de dois dormitórios.
As famílias de classe média formadas por um casal e com dois filhos são as que mais procuram este tipo de imóvel. Segundo o Creci, a melhora na renda fez com que as pessoas que tinham se mudado para áreas mais distantes agora procurem pontos próximos do trabalho.
Os bairros com maior demanda são: Campo Limpo, Cangaíba, Vila Brasilândia, Itaim Paulista, Itaquera, Guaianazes e Grajaú.
Preços
De acordo com o Creci, apesar da grande procura, os preços não devem subir muito. A recomendação é ter paciência. O aluguel mensal médio de um imóvel de dois quartos custa hoje em São Paulo entre R$ 389 e R$ 885, informa a entidade.
“O valor destes imóveis pelo período que ficaram vagos caiu e ficaram dentro de um valor real. Essas pessoas que tiveram de mudar destas regiões, hoje estão retornando e têm condições de retornar, por isso, essa falta”, explica José Augusto Viana Neto, presidente do Creci.
Fonte: G1 - SP
Boa parte do dinheiro levantado nas captações do setor imobiliário vai financiar o crescimento das empresas daqui para frente. Como o volume de dinheiro na praça é extraordinário, as ofertas certamente vão se multiplicar.
O fato de o Brasil ter mais crédito e uma demanda reprimida não é garantia de sucesso de vendas. Os especialistas já falam em risco de superoferta em cidades como São Paulo e mais ainda em nichos de mercado cujo preço do imóvel varia entre R$ 300 mil e R$ 900 mil.
"Se tivermos muitos lançamentos desse tipo, pode haver excesso de oferta. As empresas vão começar a diversificar o perfil e atuar mais nacionalmente para diminuir o risco. Não dá para fazer essas captações todas e não distribuir os investimentos" avalia o pesquisador do Núcleo de Real State da Poli-USP, Claudio Alencar.
Segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o segmento de alta renda tem tido uma grande oferta desde 2004, acelerada ainda mais no ano passado, quando o número de lançamento de imóveis de quatro dormitórios superou o de dois. Mais: boa parte dos negócios tem sido fechado por investidores, que compram imóveis na planta para vender mais caro na entrega das chaves. "Se o ritmo continuar assim, em dois ou três anos, vai sobrar apartamento", alerta Luiz Paulo Pompéia, diretor técnico da Embraesp. "A farta oferta de crédito faz com que os empreendedores fiquem iludidos quanto à condição de compra do consumidor."
Prevenção
As empresas, embora confiantes numa explosão de vendas de imóveis nos próximos anos, começam a se mexer para não deixar sobrarem imóveis nos seus estoques. A maioria delas está usando o capital levantado na Bolsa para fazer um grande banco de terrenos, sobretudo em São Paulo, o que as protege de pressões de preço.
A Cyrela diz ter um um estoque de terrenos suficiente para bancar lançamentos nos próximos cinco anos. "As empresas têm um corpo técnico preparado, sabem até que ponto dá para ir", diz o diretor de relações com o investidor da Cyrela, Luiz Largman.
Desde o lançamento das ações da Cyrela, em setembro de 2005, o preço dos terrenos em algumas regiões nobres de São Paulo, como Campo Belo, Moema e Itaim, já subiu 40%, segundo o diretor de relações com o investidor da Rossi, Sérgio Rossi. "Nunca houve algo assim em São Paulo. E cerca de 60% dos terrenos estão sendo adquiridos em dinheiro. O dono de um imóvel está sendo assediado por dez empresas ao mesmo tempo." Há, entre as grandes companhias, uma preocupação em distribuir os projetos geograficamente e por faixas de renda. É consenso no mercado que a média e a baixa renda alimentarão o crescimento daqui para frente.
Segundo um estudo da MCM Consultores, o universo potencial de futuros tomadores de empréstimos imobiliários compreende cerca de 3,5 milhões de famílias que pagam aluguel e têm uma renda acima de cinco salários mínimos. "Se a taxa de juros cair para 6% ao ano, praticamente todo mundo que paga aluguel vai querer comprar um imóvel. Hoje, com 12%, já começa a ficar interessante para alguns", diz o consultor da MCM, Genilson Santana.
O segmento de baixa renda é tão promissor quanto arriscado. "As empresas estão apostando que o Brasil vai crescer 5%. Se a renda não evoluir no mesmo ritmo do endividamento, pode haver uma inundação de imóveis, e as pessoas não vão ter como pagar", alerta o professor de mercado de capitais da FGV/Eaesp, Ernesto Lozardo. "As grandes empresas estão se preparando para diluir riscos. Mas a situação pode ficar nebulosa para os médios construtores no futuro."
A partir da próxima semana o Banco do Brasil passa a disputar espaço no mercado de crédito imobiliário, setor que vem apresentando crescimento rápido e sustentável nos últimos anos, com números que sinalizam um cenário promissor.
Os financiamentos imobiliários do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 9,5 bilhões em 2006, com crescimento de 95,5% em relação a 2005. Apenas em dezembro o volume emprestado foi de R$ 1,03 bilhão, o melhor resultado observado num único mês nos últimos vinte anos.
Enquanto aguarda autorização do governo para operar com linha própria de financiamento imobiliário, o banco do Brasil vai atuar através de parceria com a Poupex.
As taxas ficarão situadas entre 10,49% a.a. e 12,00% a.a., dependendo do valor a ser financiado.
As imobiliárias, cartórios, incorporadoras e construtoras têm até o dia 15 de fevereiro para entregar a declaração de compra, venda e locação de imóveis de seus clientes – a chamada Dimob.
Os dados serão cruzados pela Receita Federal com a declaração de rendimentos dos contribuintes, para que possam ser identificados casos de omissão de informações. Por isso, todos os valores arrecadados com imóveis, no ano de 2006, devem obrigatoriamente constar no imposto de renda.
Sistema também permite a transmissão de plenárias ao vivo, por meio de Internet
O Cofeci está utilizando uma nova tecnologia em telefonia, que oferece simultaneamente serviços de voz, dados e tevê. O serviço é oferecido pela empresa paulista IT3 e tem uma vantagem: “Vamos poder nos comunicar sem nenhum custo de telefonia com os Crecis que adotarem o mesmo sistema”, informa o presidente do Cofeci, João Teodoro.
“O Redimob vai se tornar representante comercial da IT3 para intermediar a aquisição da tecnologia também pelas imobiliárias que queiram aderir a ela”, anuncia João Teodoro. “A tecnologia IP é muito mais do que uma revolução tecnológica, este novo protocolo permite total integração sem quaisquer inconvenientes, sejam eles temporais ou geográficos”, promete Marcos Vinícius, CEO da IT3. A IT3 oferece duas modalidades de telefonia IP – a chamada IP Phone: telefonia tradicional e telefonia por cartão. “O IT3 Phone substitui o telefone tradicional, reduzindo custos de chamada e permitindo que você tenha um serviço telefônico digital, para fazer e receber ligações de qualquer local do mundo”, diz Marcos Vinícius.
Além disso, o serviço permite a transmissão de dados, voz e imagem por meio de conexão banda larga e a realização de videoconferências – discussão que permite o contato visual e sonoro entre pessoas que estão em lugares diferentes, permitindo não só a comunicação entre um grupo, mas também a comunicação pessoa-a-pessoa.
Informações mais detalhadas sobre o sistema podem ser obtidas com a equipe da IT3, pelo telefone (11) 3392-4474.
Recursos de habitação do PAC vão atender também a classe média
Os recursos previstos no Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), lançado pelo governo federal, também vão atender a classe média. Quem afirmou foi o ministro das cidades, Márcio Fortes, que acrescentou que a prioridade é para famílias com renda de até cinco salários mínimos. Porém destacou que, dos mais de R$ 106 bilhões destinados no pacote, R$ 50,4 bilhões beneficiarão a classe média.
De acordo com o PAC, do total de verbas destinadas à classe média, R$ 42 bilhões vêm do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), que usa 65% dos recursos da caderneta de poupança para empréstimos habitacionais. Os outros R$ 8,4 são de contrapartida de pessoas físicas.
Embora o volume de recursos seja praticamente igual, a quantidade de beneficiados da classe média deve ser bem menor que a da população de baixa renda.
A previsão do governo é que pelo menos 4 milhões de famílias de baixa renda sejam beneficiadas com casa própria nos próximos quatro anos, enquanto 600 mil famílias com renda superior a cinco salário mínimos devem ter condições de financiar sua casa própria.
Dos R$106,3 bilhões destinados no PAC para habitação, R$ 27,5 serão investidos ainda este ano e o restante até 2010. A previsão do governo é destinar, nos próximos quatro anos, R$ 44,3 bilhões para moradia e R$ 11,6 bilhões para urbanização de favelas.
Perspectiva positiva para o mercado imobiliário já não é grande novidade, mas alguns fatores podem prejudicar o setor.
A 'bola de cristal' da maioria dos analistas projeta uma forte expansão do mercado imobiliário neste ano. Após um 2006 de expressivo crescimento, refletindo a trajetória de queda no juro brasileiro e um pacote governamental de estímulos ao setor, as condições apontam para a manutenção de um sólido ciclo de crescimento.
Tudo isso pode não significar muitas novidades para quem já decidiu investir em ações de empresas do setor imobiliário e de construção civil, visando bons ganhos na Bolsa de Valores. Mas quais são os riscos específicos do setor imobiliário? Riscos No mercado acionário, são três riscos principais no ponto de vista do desempenho das ações: riscos macroeconômicos (que afetam todas as empresas no Brasil, mas podem ter impacto diferente, dependendo do ramo de atividade), riscos do setor e fatores que possam afetar cada empresa individualmente. Em função da complexidade e dinamismo do mercado, as ações (não somente do setor imobiliário) podem apresentar grandes oscilações de cotações, principalmente quando comparadas como alternativas como a renda fixa.
Economia Além dos riscos aos quais todas as empresas que operam no Brasil estão sujeitas, eventuais problemas com a política macroeconômica brasileira, como desaceleração econômica e elevação na taxa básica de juro, podem ter efeitos adversos no mercado imobiliário. Este componente é significativo para o setor, dada a necessidade de um amplo espaço de tempo para a conclusão de um projeto.
Além disso, a adoção de uma política monetária desfavorável para o financiamento à casa própria, ou juros altos, deve comprometer a atuação dos bancos na concessão do crédito imobiliário. Isso pode afetar diretamente o setor.
Setorial Os riscos considerados generalizados ao setor incluem a perspectiva de volatilidade nos preços de materiais relacionados à construção civil, além da possibilidade de problemas com a oferta, com o excesso de casas à venda e uma reduzida demanda por imóveis, e problemas com regulamentação.
Também relevante no segmento de imóveis é a acirrada competição entre as empresas. A diversificação e a fragmentação permitem a continuidade da entrada de novas concorrentes no setor. Deste modo, não é pouca a possibilidade de determinada companhia perder o seu lugar no mercado, ou, mesmo, reduzir suas operações.
É nesse cenário que aparece um outro problema. Muitas empresas iniciaram recentemente as atividades no setor imobiliário e, portanto, qualquer análise sobre o desempenho da companhia fica comprometida. Em alguns casos, inclusive, sem um histórico mais longo de informações financeiras.
Além dos riscos listados acima, existem diversos fatores inerentes à atividade de cada empresa. A qualidade da administração, a política de concessão de financiamentos, a estrutura de capital e outras variáveis podem causar impacto significativo sobre o desempenho das ações na Bolsa de Valores.
Estes fatores acabam sendo mais importantes em momentos como o atual, onde a rentabilidade de uma carteira de ações será definida de forma muito mais significativa pela escolha e alocação de ativos.
Após quatro anos de alta quase que generalizada na Bovespa, 2007 deve ser marcado por um desempenho mais desigual das várias ações. Nesta hora, escolher bem pode fazer toda a diferença.
O presidente Luiz Inácio Lula da Silva anunciou na manhã desta segunda-feira (22) o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), que prevê investimentos de cerca de R$ 500 bilhões para fazer o país crescer de forma mais acelerada até 2010. Em seu discurso, Lula disse que seu primeiro governo se preocupou com a estabilidade e que o momento agora é de acelerar o crescimento da economia com a melhoria das conquistas obtidas nos últimos anos.
Total de R$ 502 bilhões em investimentos
O programa consiste, essencialmente, num conjunto amplo de projetos de investimentos na infra-estrutura pública para alavancar investimentos privados. A expectativa é que a soma dos investimentos públicos diretos (R$ 63,3 bilhões nos quatro anos), investimentos das estatais, financiamentos dos bancos oficiais e investimentos privados chegue a R$ 502,3 bilhões no período do programa, entre 2007 e 2010. Ainda não há um detalhamento preciso da participação de cada setor na composição deste montante, mas uma grande participação é atribuída à Petrobras e Eletrobrás.
Meta é crescer 5% ao ano
O objetivo é contornar os gargalos ao desenvolvimento e obter um crescimento do PIB de 4,5% em 2007 e 5% ao ano entre 2008 e 2010. Contra uma média de crescimento entre 2% a 2,5 % nas duas últimas décadas. O governo conta com o resultado do papel indutor do setor público, em que cada R$ 1 investido resulta em R$ 1,5 em investimentos privados.
Prioridades é a infra-estrutura pública
O governo selecionou mais de 100 projetos de investimento prioritários em rodovias, hidrovias, ferrovias, portos, aeroportos, saneamento, recursos hídricos (estes com recursos da administração direta, saindo do orçamento da União, via ministérios setoriais e autarquias), além de energia elétrica (via Eletrobrás), gás e petróleo (Petrobras).
Fonte dos recursos
O governo planeja alocar os recursos (os R$ 63,3 bilhões) necessários aos investimentos diretos, nos próximos quatro anos, da economia esperada com os juros da dívida pública, porque conta com uma redução gradual da taxa Selic e 0,5% do PIB que seria abatido do superavit primário anual. Se os investimentos forem plenamente executados, o superávit então pode cair de 4,25% ao ano para 3,75% aa. Ressalva: isso pode não ocorrer se a arrecadação crescer além do estimado e “sobrar” dinheiro para o superávit e os investimentos. No ano passado, o governo já tinha se proposto gastar parte do superávit e não foi preciso, porque a arrecadação foi recorde e porque só conseguiu investir 0,14% do 0,5% proposto. Então, o superávit primário ficou nos 4,25% do PIB.
Contenção de despesas
O PAC não traz compromissos com a redução de despesas correntes (gastos com custeio da máquina, programas sociais etc), como inicialmente previsto, como foram de remanejar receitas para os investimentos. O único compromisso explícito de contenção do crescimento do gasto corrente é o limite para a folha de pessoal do Executivo federal apenas, que não poderá ultrapassar a variação do IPCA (inflação) mais 1,5% ao ano. E o aumento do salário mínimo, conforme lei já proposta ao Congresso, será indexado à variação do IPCA, acrescido do crescimento do PIB de 2 anos anteriores. Nos dois casos, não se trata de corte de despesa, mas de contenção de crescimento de despesa.
Juros da divida pública
No quadro das receitas esperadas, o governo projeta uma queda gradual e segura dos gastos com juros da dívida. A taxa anual média cairia de 12,2% em 2007, para 11,35% em 2008, 10,5% em 2009 e 10,05% em 2010. Com essa estimativa de redução de gastos financeiros, o déficit nominal do governo cairia também anualmente. Grifo meu: a estimativa de queda de juros é um exercício de futurologia, já que os juros obedecem à lógica dos mercados, interno e externo. Caso ocorra alguma crise, ou as expectativas internas sejam deterioradas, ou ocorra alguma pressão inflacionária decorrente, por exemplo, do aumento previsível do preço do gás importado, o Banco Central só tem uma alternativa para neutralizar o impacto inflacionário: sustentar os juros.
Impostos, encargos e desonerações
O PAC não proporá uma reforma tributária, nem trabalhista. É intenção do governo, mais adiante, trabalhar na reforma tributária. Por hora, o governo vai fazer a desoneração, via MP e decreto, de setores de bens de capital (máquinas e equipamentos), matérias-primas para a construção civil, equipamentos de transmissão digital, semicondutores, computadores, prorroga o benefício da depreciação acelerada de equipamentos por dois anos etc. Nos casos de investimentos em infra-estrutura (energia, portos, saneamento etc), a empresa ficará isenta do recolhimento do PIS/Cofins.
Espera-se uma perda de arrecadação de R$ 6,6 bilhões em 2007. Duas medidas trarão alívio de caixa para as empresas: a data para recolhimento das contribuições ao INSS passará do dia 2 para o dia 10 de cada mês. E do PIS/Cofins, do dia 15 para o dia 20 de cada mês.
Previdência Social
O governo vai criar um fórum de debates, com participação de especialistas, aposentados, trabalhadores etc, para propor, ao final de 6 meses, uma reforma do sistema previdenciário. Com uma ressalva: Nenhuma mudança atingirá os direitos adquiridos de quem já ingressou no sistema. As mudanças seriam para as futuras gerações. O que se pretende é sinalizar a decisão política de reestruturar a previdência.
Lei de licitações e ambiental
O governo vai apoiar mais firmemente a aprovação de projeto de lei já em tramitação no Congresso que muda a lei de licitações (lei 8666).
O governo também vai enviar um projeto de lei complementar para o Congresso estabelecendo competências para legislar sobre o meio ambiente. A regra básica é: se o projeto em questão impactar mais de um estado, a competência será federal. Se impactar mais de um município, será estadual.
Fundo de Investimentos com recursos do FGTS
A Caixa Econômica Federal vai administrar um fundo de investimentos para alocar recursos da ordem de R$ 5 bilhões para investimentos em energia, rodovias, ferrovias, portos e saneamento. A rentabilidade do fundo, a exemplo de um fundo de ações, dependerá do sucesso dos empreendimentos que comporão o portfolio do fundo. O risco é do investidor. Os trabalhadores poderão optar por aplicar até 10% de seu saldo de FGTS nesse fundo.
Ampliação do limite de endividamento de Estados e Municípios
Estados e Municípios terão maior margem de endividamento para investir em saneamento. O PAC vai flexibilizar o limite de 45% que a Caixa Econômica Federal está autorizada a emprestar para governadores e prefeitos, além de aportar mais R$ 5,2 bilhões para elevar o capital da Caixa. Com isso, estima-se mais R$ 7 bilhões para investimentos, via estados e municípios, em 4 anos.
Habitação
Será promovida a elevação da liquidez do fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para permitir a antecipação da opção de compra de um imóvel arrendado, pelo arrendatário.
Defesa da concorrência
O governo se empenhará na aprovação de projeto de lei em tramitação no Congresso, que cria o Sistema Brasileiro de Defesa da concorrência, juntando conselhos do Cade, SDE e SEAE.
Senhores Corretores que efetuaram o Censo 2004, informamos que as células de identidade já estão disponíveis na Sede do CRECI/PR e nas sub-Regionais.
Estão abertas as inscrições no concurso público que vai selecionar um técnico administrativo para a Delegacia de Londrina do CRECI/PR. O prazo fica aberto até 25 de janeiro, na Delegacia de Londrina (R. Prof. Hugo Cabral, 957 11° andar). O atendimento é de segunda a sexta das 9h às 17h.
Maiores informações no link editais / seleção publica 2007.
O total de operações de financiamento imobiliário feitas com recursos das contas de poupança pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) no ano passado atingiu R$ 9,5 bilhões (crescimento de 95,5% sobre 2005).
De acordo com as informações divulgadas nesta terça-feira (16) pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), apenas no último mês de 2006, R$ 1,03 bilhão foram arrecadados, o que representa o melhor resultado para um único mês nos últimos 20 anos.
115 mil unidades financiadas
Ainda segundo a Abecip, 115.523 unidades foram financiadas no ano passado, sendo que esta foi a primeira vez desde 1998 que o número de imóveis financiados superou a marca dos 100 mil.
Segundo a entidade, os resultados de 2006 superaram, em volume de recursos e em número de unidades financiadas, as expectativas do início do ano (R$ 8,5 bilhões aplicados em menos de 100 mil unidades).
FGTS, poupança e inadimplência
Além dos recursos aplicados pelos agentes do SBPE, merecem destaque as operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que atingiram cerca de R$ 6,8 bilhões no ano passado.
Considerando apenas a captação de recursos por intermédio das contas de poupança, temos um resultado líquido de R$ 4,9 bilhões em 2006, sendo que o indicador mais favorável foi registrado em dezembro, quando os depósitos superaram os saques em cerca de R$ 6,3 bilhões.
Outro aspecto favorável do ano passado foi a continuidade da redução dos índices de inadimplência. No SBPE, em dezembro, o porcentual de mutuários com mais de três prestações em atraso foi de 6,2%, contra 8,5%, em dezembro de 2005.
Previsões para este ano
As estimativas da Abecip apontam para a aplicação, pelos agentes do SBPE, de um volume de recursos da ordem de R$ 10,5 bilhões a R$ 11 bilhões, enquanto o número de financiamentos deverá atingir entre 130 mil e 150 mil unidades, com tendência de redução do valor médio financiado por unidade, ou seja, acesso de maior número de pessoas à casa própria.
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