Uma nova lei, aprovada em dezembro, proporcionará maior segurança para quem pretende comprar um imóvel usado: a matrícula do bem passará a ter um selo a partir do momento em que seu dono sofra ação na Justiça que possa colocar em risco o negócio. Mas se engana quem pensa que os dias de prejuízo por aquisições de imóveis comprometidos estão contados: a lei nº 11.382 apenas soluciona parcialmente o problema.
Sua maior lacuna é a limitação do tipo de ação que pode ser "carimbada" na matrícula: apenas as de execução -as que determinam ao réu o pagamento de uma dívida específica- podem ser averbadas no registro. "Trata-se de um caso muito específico de processo, em que já exista dívida líquida e certa", explica Mateus Leandro de Oliveira, especialista em direito imobiliário da Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados.
Dessa forma, uma série de outras ações que podem condenar um imóvel a servir de pagamento de uma dívida ficam de fora da nova determinação -entre elas, até a de falência. "Podem existir processos mais graves, como discussões de dívidas muito superiores ao valor do imóvel e que não chegaram ainda ao momento de execução", argumenta Oliveira.
A nova lei pode dar, então, uma falsa impressão de que não é mais necessário correr atrás de várias certidões diferentes, em fóruns cíveis, trabalhistas, Justiça Federal, cartórios de protesto etc., para certificar-se de que o imóvel e seu vendedor não têm pendências judiciais. Mas a via crúcis ainda é necessária, ponderam especialistas. Ainda mais porque há uma outra lacuna: o credor não é obrigado a averbar a dívida executada na matrícula do imóvel. "Mas, se ele fizer a averbação, será uma maior garantia de que ele receberá aquele imóvel como pagamento da dívida", observa Patricia Ferraz, diretora do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil).
Se um imóvel carimbado for vendido, a negociação poderá ser anulada, pois, de acordo com a lei, constituirá uma fraude à execução da dívida do vendedor que estiver pendente na Justiça.
Dentre as três formas de garantia previstas na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes (Lei 8.245 de 18/10/91), o seguro de fiança locatícia é uma alternativa para quem não tem como fazer um depósito caução ou não quer pedir favor a terceiros, que, no caso de fiança, geralmente são parentes e amigos.
O seguro fiança locatícia é uma garantia para quem pretende locar um imóvel, porém, é preciso lembrar de que não pode haver, num mesmo contrato de locação, mais de uma forma de garantia. “A exigência de mais de uma modalidade num mesmo contrato constitui contravenção penal, punível com prisão simples ou multa de três a 12 meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do inquilino”, afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário Daphnis Citti de Lauro.
O candidato a inquilino que optar pelo uso do seguro fiança locatícia como garantia no contrato de locação, desde que aceito pelo proprietário, deve, depois de escolher o imóvel, procurar um corretor de seguros e apresentar alguns documentos que variam de acordo com o tipo de locatário:
- Se o inquilino for trabalhador autônomo, ele deve apresentar cópias do CPF, RG, comprovante de residência, a última declaração do imposto de renda e extratos bancários dos três últimos meses.
- Se empregado registrado, deve apresentar cópias do CPF, RG, comprovante de residência, a última declaração do imposto de renda, os três últimos holerites e cópia da Carteira de Trabalho.
- Pessoa Jurídica deve apresentar o contrato social com as alterações (ou declaração de firma individual, se for o caso), cópia do CCM (Cadastro de Contribuintes Mobiliários da Prefeitura Municipal), declaração de imposto de renda na íntegra e extratos bancários. Caso a empresa esteja em fase de constituição, devem ser apresentados os documentos dos futuros sócios e comprovantes que demonstrem a existência de capital suficiente para a abertura do negócio.
- Aposentados devem apresentar os três últimos recibos de pensão. Pessoas que recebem pensão alimentícia devem apresentar, também, cópia da sentença judicial acompanhada dos três últimos recibos de pensão.
- As pessoas que vivem de aluguéis devem acrescentar aos documentos já mencionados o documento de propriedade do imóvel alugado, o contrato de locação e o último recibo de aluguel.
A seguradora, em geral, cobra uma quantia para fazer o cadastro do candidato.”Se a seguradora aprovar, o locador deverá elaborar um contrato de locação e efetuar o pagamento do seguro-fiança, que em geral equivale anualmente a pouco mais que a soma de um aluguel e encargos locatícios”, afirma Lauro. O não pagamento pode acarretar na rescisão do contrato.
O gerente de Crédito Imobiliário do Banco do Brasil, Denílson Gonçalves Molina, participou da primeira reunião da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC), realizada dia 1º de fevereiro, na sede do Secovi-SP. Disposto a atuar ativamente com crédito imobiliário, o Banco do Brasil, maior agente da América Latina, com 24 milhões de clientes espalhados no País - dos quais 22 milhões de pessoas físicas -, aguarda aprovação do Banco Central até o mês de junho para, a partir de setembro, passar a trabalhar no mercado de crédito imobiliário, conforme informou Molina.
Atuando com diretrizes homogêneas, o Banco do Brasil demonstra capacidade de atender as diferenças regionais e se propõe a apoiar os projetos das empresas, financiando a produção de novas unidades. “Apesar de ser um agente financeiro público, o banco quer mostrar que sua atuação é próxima à dos bancos privados”, ressaltou o gerente de Crédito Imobiliário.
Com destacado desempenho no Agronegócio, antes de ambicionar uma fatia do crédito imobiliário o Banco do Brasil avaliou os mecanismos de financiamento de outros países, como Espanha e México. “Ainda estamos desenhando o nosso modelo, mas firmamos desde já o compromisso de operar com humildade para corrigir possíveis erros”, afirmou Molina.
Ousadia, inovação e competitividade são outras promessas do banco para atender a demanda. Sem apresentar detalhes, Molina garantiu que o Banco do Brasil sairá com quatro produtos (dois para pessoa física e dois para jurídica). Porém, o agente financeiro ainda esbarra na dificuldade de funding, pois aqueles alocados da poupança são destinados, exclusivamente, para os negócios agrícolas, com financiamento aos microcréditos, que apresentam baixos índices de inadimplência. “Aguardamos as mudanças na exigibilidade, com alteração nas alíquotas ou a autorização da captação dos recursos em outro produto (imobiliário), que não comprometa a base ruralista”, explicou Molina. Caso o Banco Central não autorize uma ou outra mudança, o agente financeiro pretende operar com recursos de Tesouraria, “é claro, sem tanta competitividade”.
O Banco do Brasil também aguarda a liberação de repasses de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como alternativa de crédito. “Mas não assumiremos o papel social da Caixa Econômica Federal, cujo perfil empresarial é diferente do nosso”, ressaltou Molina, que anunciou a filiação do banco à Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Na avaliação dos empresários presentes à reunião da CII/CBIC, a entrada do Banco do Brasil no segmento imobiliário é bastante bem-vinda, pois o aumento da competitividade trará melhorias nos produtos ofertados – amento de prazos e diminuição de juros, por exemplo. Entretanto, o mercado aguarda, na verdade, o aumento de financiamentos à produção, principalmente aqueles voltados à baixa renda.
A falta de produção de unidades em escala e a ausência de uma sólida política pública de subsídios, que permitam a migração da iniciativa privada para o segmento de habitações de interesse social, pois os bancos privados financiam as classes de alta e média rendas, foram os fatores apontados pelos empresários como causadores do aumento do déficit habitacional, calculado em 7,9 milhões de moradias.
O volume de recursos financeiros destinado à compra de imóveis por pessoa física teve um crescimento de 5,5% em janeiro, na comparação com o mês anterior.
Os dados fazem parte da Nota de Política Monetária e Operações de Crédito do Sistema Financeiro, divulgada nesta segunda-feira (26) pelo Banco Central.
Recursos chegam a R$ 1,278 bilhão De acordo com o BC, em janeiro, o total de recursos estava em R$ 1,278 bilhão, ante R$ 1,211 bilhão registrado em dezembro.
O montante representa uma alta de 14,5% no trimestre e uma variação positiva de 42% em 12 meses.
Empresas Nas operações para pessoas jurídicas, o aumento foi de 1,1% no mês e de 8,9% no trimestre, totalizando R$ 742 milhões em recursos em janeiro, ante R$ 734 milhões em dezembro.
No acumulado dos últimos doze meses, a variação é de 19%.
Curso conta com a parceria da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e da Ordem dos Economistas do Brasil (OEB).
O cenário favorável em relação ao crescimento do crédito imobiliário brasileiro, que passou por profundas reformas legais e regulamentares, resultou na criação do curso “Pós-Graduação: Lato Sensu MBA Economia da Construção e Financiamento Imobiliário”. O curso será realizado em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e a Ordem dos Economistas do Brasil (OEB).
Trata-se de um curso inédito no contexto acadêmico, pois reúne em sua estrutura curricular os principais aspectos sociais, econômicos, jurídicos, financeiros e ambientais do mercado imobiliário, destacando, por meio das disciplinas que compõem os segmentos da construção e do crédito, áreas fundamentais para o crescimento sustentado do país.
O curso destina-se aos profissionais da área financeira e ligados ao setor imobiliário em geral, interessados em obter uma visão detalhada das alternativas de financiamento e da construção para aplicação do conhecimento diretamente em seus negócios.
O curso de Pós-Graduação: Lato Sensu MBA Economia da Construção e Financiamento Imobiliário, tem início em 10 de abril de 2007 - aulas às terças e sextas das 17h às 22h, na Av. Paulista, 1499 - 4º Andar - São Paulo – SP, com duração de 10 meses - 400 horas, incluindo 40 horas para elaboração de monografia.
Mais informações: Abecip - (11) 3286-4859 – Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo. FIPE – (11) 3032-0825 – Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo.. Ordem dos Economistas – (11) 3291-8735 – Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo.
